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开婚纱店须知—异地买铺要注意投资风险

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开婚纱店须知—异地买铺要注意投资风险




做为一个商人来说都是从一步步开始的,都说:一铺富三代。小编以为,这要看你买的是什么样的商铺。如果你能够买到顺心铺,当然能富及三代。但如


果你买到糟心铺,情况就不一样了,不仅不能做到这一点,而且还会给你带来沉重的负担。


  不知不觉,商铺投资正受到越来越多投资者的关注。有人曾经打了这样一个比方,“投资商铺是金,投资办公楼是银,投资住宅是铜。”的确,商铺


投资凭借其高收益、低门槛的特点越来越受到人们的广泛重视。其中,异地商铺作为一个特别的类别,更是得到了许多投资者的青睐。其中的道理很简单


,异地商铺大多是投资者从一线城市到二三线城市进行投资的,较为低廉的价格显然是吸引他们的主要原因。


  但是,投资市场变幻莫测,机遇和风险同时并存。不少专家认为,商铺投资前景虽然看好,但并不意味着每一个投资者都包赚不赔。与住宅市场相比


,商铺市场受到更多政策、行业、市场等因素的制约。涉足这样一个市场,起初最重要的也许是胆识,但在市场逐渐成熟的过程中,需要更多的理性和控


制风险的技巧。其中特别是异地商铺,更会给投资者带来各种系统性和非系统性的风险,这就需要我们进一步提高投资的技术含量。


  前不久,有一位投资商铺朋友向小编请教:“你买了14间商铺,个个似乎都赚钱。我买了4间商铺,怎么至今没见一分回头钱呀?”笔者问:“你的商


铺买在哪里?”朋友说:“一间在广州婚纱街,一间在苏州婚纱城,一间在嘉兴,还有一间在北海。”小编回答:“你这是违反了商铺投资的三大纪律八项


注意。”


  那位朋友闻听此言,闹了一个丈二和尚摸不着头脑:“买商铺难道还有这样严格的纪律吗?”


  异地铺:一只诱人的肥羊


  异地商铺为什么会受人关注呢?举个例子可能更说明问题。投资房产的人都知道,上海是全国房产价格的领头羊。有资料显示:2007年,上海的商铺平


均销售价格在平方米2~3万元,而外地的商铺大都在平方米3~8千元。正因如此,许多在上海“啃过头羊”的投资者,又把目光瞄上了“头羊后边的羊群


”----外地的商铺。


  不可否认,不少二三线城市的商铺价格比上海的商铺低得多,而商铺的含金量却不比上海的商铺低。也正是这种比价效应,才使得上海人趋之若鹜、


唯恐不及。根据目前的政策和市场情形来看,投资商铺的好处是投资住宅所不可比拟的。首先,投资商铺具有稳定性,价格一般不会发生很大的波动;其次


,商铺不会因房龄增长而降低其投资价值,相反,好的商铺会因商圈的发展成熟而不断升值。


  俗话说:买房一辈子,旺铺旺三代。相对大多数投资者而言,出租和转手可能是投资回报的途径,商铺不仅可以出租、转手,甚至自己经营也是不错


的选择。更多的人可能是冲着商铺回报较稳而去购买的,根据笔者对不少二三线城市商铺的情况分析,其租金回报率基本在5%~10%,这远远高于住宅的租


金回报率。但是,许多商铺投资者却犯了一个非常低级的错误,即不少一线城市的投资环境是其他许多二三线城市无法相比的。把在一线城市的买房经验


搬到二三线城市去使用,岂有不栽跟头之理?


  商铺投资:四个必须知道


  从总体来看,不少二三线城市的商铺存在以下几方面问题:一是擅自改变项目性质及建房用途,把一般工业用厂房当作商铺出售,给将来办产权证带


来困难;二是虚假广告宣传,把建设规模、投资回报、业态经营等,说大说高说好;三是虚报投资额,资金无保障;四是用鸟瞰式效果图误导。由此,这些城


市不少商铺销售存在着虚实不清,投资者如同雾里看花,容易上当。对此笔者认为,投资者在投资前一定要做好功课,最基本的功课是四个知道,否则,


你就老老实实在家里蹲着,别去异地他乡偷鸡不成蚀把米。这四个必须知道是:


  首先,你必须知道该商铺建设的全面情况。不了解该商铺的土地性质、建设规模、资金来源、未来业态、销售对象、城市人口及消费观念等问题,你


就不能轻易投资。


  第二,你必须知道商铺的投资回报率是多少。住宅有着较强的投资性,商铺的投资性更强。在房地产发展比较成熟的国家,住宅用房的投资回报率约


为6%左右,而商铺投资的回报率平均可达到约8%~10%。


  第三,你必须知道商铺是要养的。因为需要租住宅的人要远比租商铺的人多得多,住宅租不出去还可以自己住。商铺则不同,租不出去或者无法经营


,投资的损失就大了,因此投资商铺一定要理性分析,要有养铺的心理准备。


  第四,你必须知道商铺真实的市场价格。商铺的价格一般要比住宅的价格高得多,应该按照同一区域住房的一定倍率来确定商铺售价,有人认为县级


市应是1.5:1至2:1,地级市应是2:1至3:1,省城以上的大城市应是3:1至5:1。大商场的层低的比率大,层高的比率小。


  牢记三大纪律八项注意


  笔者认为,投资商铺与其他投资一样,也受到各种因素的影响,因此没有任何人能保证商铺投资能做到稳赚不赔。但这并不是说,投资商铺只有风险


而没有机会了。其实作为投资者,你只要真正坚持做到不违反投资商铺的“三大纪律”,那么,即便你是初涉此道的投资者,也会在商铺投资中有所斩获


。否则将后患无穷。


  首先,一定要坚持做到开发商没有上市公司背景的商铺不买;其次,一定要坚持做到没有专业团队管理的商铺不买;第三,一定要坚持做到没有填补城


市业态空白的商铺不买。有人可能会对“三大纪律”感到奇怪,但它其实是多年来笔者商铺投资实战经验的总结。


  笔者举这样一个例子:上海某开发商在沪上开发的服装城相当成功。2004年,该开发商又在苏北某市的城乡结合部建造了一座服装城,投资者多为上


海人。时至今日,该服装城建成三年开业两次没有成功。你想想看,一个不足30万人口的小城市,市中心有大小服装店铺上千家,有谁会跑到城乡结合部


去卖服装?可怜的商铺投资者呀,出资几十万元,投资四年多,至今没见一分钱回报。据说,那些投资买商铺的人,如今想买后悔药,就是找不到卖的地方


。看来,这“三大纪律”还真不能违反,倘若稍不留神违反了,这后悔药还真没有地方买呢。


  另外大家要明白的是,到异地去投资买铺并非是“一本万利”的事情,它还面临着众多的风险,对此投资者需留意做到“八项注意”:


  一要注意投资风险,目前,价格较低的商铺一般多在二三级城市,这些城市基本不具备铺价骤然上涨的条件;二是注意信息风险,投资者面临着楼盘信


息滞后、对异地风俗以及投资习惯缺乏必要了解等问题;三是注意投资后的管理问题,尤其是用于休闲娱乐或综合性的商铺,千万不要盲目投资。四是注意


产权风险,外地集资建铺现象较多,有的可能只有大产证,这样的商铺不受法律保护;五是注意付款风险,一般商铺都要求一次性付款,这就把全部风险转


移到了投资者身上,另外,商业贷款对外地人的限制也多,例如要求提供本地户口担保人、收入证明等;六是注意房屋质量风险,一些开发商资质低、专业


水平不足,房屋质量难保证;七是注意经营管理风险,一些外地商铺由于业态选择的不当,个别开发商在唱“空城计”;八是注意收益风险,有的开发商因


欠债较多,截留挪用投资者的投资回报,致使投资收益不能及时兑现。


  所以投资商铺一定要三思而后行,有这么多的风险存在,一不小心碰上一个半个的,可要吃不了兜着走啊!


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